L’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire affecte le contrat de bail commercial en interrompant le recouvrement des loyers impayés avant le jugement. Les loyers postérieurs sont payés en priorité, mais le bailleur bénéficie du privilège uniquement pour les deux dernières années de loyers. Le bail peut être résilié dans certains cas, notamment par l’administrateur judiciaire ou si le bailleur prouve un défaut de paiement. Le bailleur doit déclarer ses créances dans un délai de deux mois, avec les justificatifs nécessaires. Un avocat est essentiel pour protéger les droits du bailleur et optimiser le recouvrement des loyers dus.
Depuis plusieurs années, un propriétaire perçoit régulièrement les loyers dus par son locataire, un commerçant installant son activité dans un local commercial qu’il lui loue. Mais au fil des mois, les paiements deviennent irréguliers, jusqu’à ce qu’un retard important s’installe. En conséquence, le propriétaire, dans l’intention d'obtenir la résolution du contrat pour non-paiement, commence à envisager les démarches nécessaires. C’est alors qu’il reçoit un courrier lui annonçant que son locataire a ouvert une procédure de redressement judiciaire.
Cette nouvelle bouleverse ses projets dès lors que l’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire a des conséquences notables sur le contrat de bail commercial. En effet, elle modifie les conditions de recouvrement des loyers et peut affecter la poursuite du bail en cours. Face à ces changements, le recours à un avocat peut s'avérer particulièrement utile pour le bailleur afin de garantir la défense de ses intérêts et optimiser ses chances de récupérer les loyers dus.
L’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire interdit ou interrompt toutes actions de tous les créanciers pour les créances nées avant le jugement d’ouverture.[1] Ainsi, il n’est pas possible pour le bailleur commercial d’engager ou de poursuivre une action visant au recouvrement de loyers impayés pour la période antérieure au jugement.
Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période sont, quant à elles, payées à leur échéance.[2]
Pour les créances à exécution successive comme le contrat de bail,la jurisprudence considère que la naissance de la créance procède de son exécution.[3] Ainsi, le fait générateur de la créance réside, non pas dans la date de conclusion du contrat, mais au jour de la fourniture de la prestation caractéristique.
Pour le contrat de bail, le fait générateur de la créance de loyer réside donc dans la jouissance de la chose. Ainsi, durant la période qui court de l'ouverture de la procédure jusqu'à la décision de l'administrateur sur la poursuite du contrat, le loyer résultant du contrat de bail, doit être payée à échéance.
Lorsqu'elles ne sont pas payées à l'échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, à l'exception des créances dites « super-privilégiées ».[4]
Il convient néanmoins de noter que le bailleur n'a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire.[5]
L’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire est en principe sans effet sur le contrat de bail en cours.[6] Il existe cependant des exceptions expresses à ce principe, permettant la résiliation du bail [7] :
Dans les deux mois qui suivent la publication du jugement ouvrant la procédure collective au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC), tous les créanciers dont la créance est née antérieurement à ce jugement doivent adresser la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire par lettre recommandée avec accusé de réception.[8]
Les créances qui doivent être déclarées sont :
La déclaration de créance doit être effectuée par écrit, en utilisant le formulaire Cerfa n° 10021*01, qui doit être rempli et signé par le créancier ou son représentant. Le formulaire doit être accompagné des pièces justificatives de l’existence et du montant de la créance.
Dans le cas d’un bail commercial, il est donc impératif de déclarer les loyers impayés antérieurs au jour du jugement d’ouverture de la procédure en tant que « montant échu ». Les loyers postérieurs à la date du jugement pourront quant à eux figurer dans la déclaration en tant que « montant à échoir », mais ne seront pas considérés comme des créances de la procédure.
Dans un contexte aussi complexe que la sauvegarde ou le redressement judiciaire du preneur, l’avocat pourra accompagner le bailleur commercial dans la gestion optimale de la procédure, en veillant à prévenir toute erreur susceptible d'entraver la récupération des sommes qui lui sont dues.
[1] Art.L622-21 et L631-14 du code de commerce
[2] Art. L. 622-17, al. 1 du code de commerce
[3] Voir notamment : Cour de cassation, Chambre commerciale, 28 mai 2002, 99-12275
[4] Art. L. 622-17, al. 2 du code de commerce
[5] Art. L622-16du code de commerce, al. 1 et L631-14, al. 1 du code de commerce
[6] Art. L622-13 du Code de Commerce
[7] Ar. L622-14du Code de Commerce
[8] Art. L622-24, al. 1 et R 622-24, al. 1 du code de commerce
