L’expulsion d’un locataire impayé suit une procédure stricte en plusieurs étapes : tentative de règlement amiable, commandement de payer par huissier, saisine du tribunal judiciaire, puis exécution de l’ordonnance d’expulsion. Chaque phase doit respecter les délais légaux, et l’expulsion ne peut être effectuée pendant la trêve hivernale. Le recours à un avocat permet d’assurer le bon déroulement des démarches et d’optimiser les chances de succès.
Vous avez investi dans un bien immobilier, peut-être après des années d’efforts, avec l’idée qu’il vous assurerait une certaine stabilité financière. Mais aujourd’hui, votre locataire ne paie plus ses loyers. Au début, vous pensez à un simple retard, un contretemps passager. Vous envoyez un message, puis un courrier, cherchant à comprendre et à trouver une solution. Mais les réponses tardent, les promesses de paiement ne sont pas tenues, et l’inquiétude s’installe.
Chaque mois qui passe sans règlement met en péril votre équilibre financier. Vous devez honorer vos propres charges, peut-être un prêt immobilier, et cette situation devient de plus en plus difficile à gérer. Pourtant, reprendre possession de votre bien ne se fait pas d’un simple courrier ou d’une injonction verbale. L’expulsion d’un locataire est une démarche encadrée par la loi, exigeant rigueur et respect des procédures. La moindre erreur peut entraîner des retards, voire compromettre toute l’opération.
Avant d’engager une procédure judiciaire longue et coûteuse, des solutions amiables existent. Mais lorsque celles-ci échouent, il devient nécessaire de suivre les étapes légales pour obtenir la libération du logement. Voici comment procéder efficacement, en toute légalité, pour récupérer votre bien.
Avant d'engager une procédure judiciaire longue et souvent coûteuse, il est recommandé de privilégier une solution amiable.
Après un premier courrier de relance, il peut être nécessaire d’envoyer une mise en demeure, qui précisera alors le décompte des sommes dues et fixera un délai pour régulariser la situation. Elle pourra ouvrir la voie à des négociations ou à un plan de paiement échelonné en cas de difficultés temporaires du locataire. Lorsqu'elle est rédigée par un avocat, la mise en demeure se révèle généralement plus efficace, car elle fait peser sur le locataire la menace d'une procédure judiciaire.
Le recours à un médiateur ou à un conciliateur est également possible pour tenter de trouver une solution alternative à l’expulsion du locataire. Même si elles n’aboutissent pas au paiement des sommes dues, ces tentatives de règlement amiable constituent une preuve de bonne foi, un élément souvent apprécié par les juges.
Si le locataire reste en défaut de paiement malgré les relances, la prochaine étape est l’envoi d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail prévue pour le défaut de paiement du loyer et des charges. Il s’agit d’un acte officiel par lequel le propriétaire mandate l'huissier pour notifier au locataire sa dette, tout en lui accordant un délai de deux mois pour régulariser la situation. Si à l'issue du délai de deux mois suivant l'envoi du commandement de payer le locataire n'a toujours pas réglé sa dette, la clause résolutoire permet la résiliation du bail. [1]
Je peux me charger de coordonner l’ensemble des démarches avec l’huissier, veillant à ce que chaque document soit rédigé et envoyé dans le respect des exigences légales. Je vous accompagne également pour bien comprendre la clause résolutoire de votre bail et vous oriente sur les actions à entreprendre si le locataire ne réagit pas.
Par ailleurs, si le locataire bénéficie d’aides au logement, l’huissier est tenu d'informer la CAF ou la MSA (Mutualité Sociale Agricole) de la situation au moins deux mois avant l’assignation. Ces organismes peuvent, le cas échéant, proposer des solutions de paiement ou des aides ponctuelles pour prévenir l'expulsion.
En cas de non-paiement persistant après le commandement, il devient nécessaire d’assigner le locataire devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu où demeure le locataire. L’assignation, informant le locataire de sa convocation devant le tribunal judiciaire et précisant les motifs de l’expulsion, devra lui être délivrée par voie d’huissier.
À ce stade, il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un avocat spécialisé, qui prendra en charge l’assignation et assurera la défense de vos intérêts lors de l’audience afin d’optimiser vos chances d’obtenir une décision favorable. Lors de l'audience, le juge examine le dossier et entend les arguments des deux parties. Le locataire peut présenter ses difficultés financières et solliciter des délais de paiement supplémentaires.
Le juge peut alors ordonner l'expulsion, en accordant généralement un délai de grâce de deux mois, voire plus, pour quitter les lieux. Alternativement, il peut accorder des délais supplémentaires pour le paiement des sommes dues ou proposer un plan d'apurement afin d'échelonner les paiements.
Une fois que le juge a rendu une ordonnance d'expulsion, un huissier doit délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux dans un délai de deux mois.[2] Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai s‘il constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. [3]
Même après avoir utilisé tous les recours légaux, il n'est pas rare que le locataire reste dans les lieux si la décision d'expulsion n'est pas exécutée. Si vous faites face à ce type de résistance, je peux vous guider et, si nécessaire, obtenir l’intervention de la force publique pour faire exécuter l’expulsion.
Tant que l'ordre public n'est pas en jeu, l'État a l'obligation d'aider à l'expulsion et ne peut s'y soustraire sans risquer d'engager sa responsabilité. Il arrive que le commissaire de police, sollicité par l'huissier pour exécuter l'expulsion, invoque des instructions de la préfecture, ou leur absence, pour ne pas agir.[4] Dans ce cas, le propriétaire doit mandater l’huissier pour qu’il somme le commissaire d'agir. Si le commissaire refuse, le propriétaire peut alors saisir le préfet de police pour faire valoir ses droits et demander l'intervention de la force publique.
Il convient néanmoins de prendre en compte la trêve hivernale, observée chaque année du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, aucune expulsion locative ne peut être exécutée, même si un jugement a été rendu : cette mesure vise à permettre aux locataires en difficulté de passer l’hiver sans risque de se retrouver à la rue. Si le locataire bénéficie d’une solution de relogement adaptée, l’expulsion peut être exécutée malgré la trêve. [5]
[1] Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
[2] Article L411-1 du Code des procédure civiles d’exécution
[3] Article L412-3 du Code des procédure civiles d’exécution
[4] Article L153-1 du Code des procédures civiles d'exécution
[5] Article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution
