Lorsque le bailleur souhaite récupérer son bien, il peut donner congé à son locataire. Cette décision ne peut intervenir que dans des situations spécifiques : la vente du logement, la reprise de celui-ci, ou pour un motif légitime et sérieux. La procédure est soumise à des règles précises, et des recours sont prévus en cas de refus du locataire de quitter les lieux.

Le bail arrive à son terme, et plusieurs raisons peuvent amener un propriétaire à vouloir récupérer son bien. Peut-être souhaite-t-il vendre l'appartement sans locataire pour en tirer un meilleur prix. Peut-être envisage-t-il d'y loger un proche, un enfant qui débute ses études ou un parent âgé.

Dans tous ces cas, la loi encadre strictement la procédure de congé donnée au locataire. Délais, motifs, formalisme : un oubli ou une erreur peut tout remettre en cause. Et lorsque le locataire refuse de partir malgré un congé en bonne et due forme, que faire ? Quels sont les recours pour faire valoir ses droits et récupérer son bien dans le respect des règles ?

Que la situation soit anticipée ou qu'elle se complique en cours de route, il est essentiel de bien connaître la marche à suivre. Voici un guide complet pour comprendre la procédure et éviter les pièges.

‍‍

Motif du congé

La résiliation du bail par le propriétaire doit obligatoirement être motivée par l’un des 3 motifs ci-après.

• ‍La vente du bien : Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement sans locataire. Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire.

Ce dernier peut se porter acheteur du logement et bénéficie, sous certaines conditions, d'un droit de préemption qui lui permet d’acquérir le logement qu’il occupe en priorité lorsque celui-ci est mis en vente. L'offre de vente est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.

• ‍La reprise du bien : Le propriétaire du logement peut lancer la procédure de congé afin d’y loger avec sa famille et d’en faire leur résidence principale. [1] Il peut également reprendre son bien pour y loger un proche (conjoint, ascendants, descendants).

Cependant, lorsque le propriétaire a acheté le logement déjà occupé par un locataire et que la date d'échéance du bail en cours intervient moins de 2 ans après l'achat, le congé ne pourra s'appliquer que 2 ans après la date d'achat.

• ‍Un motif légitime et sérieux : Le motif peut être imputable au locataire [2], lorsque celui-ci ne remplit pas au moins une de ses obligations (troubles anormaux de voisinage, dégradation des lieux loués ou sous-location non autorisée …). Il peut également résulter d’une décision du propriétaire, notamment lorsqu’il souhaite entreprendre des travaux de réhabilitation importants dans le logement.

Lorsqu'un propriétaire souhaite donner congé pour un motif qui lui est imputable, le locataire peut bénéficier d'une protection dans certaines situations. C’est le cas si le locataire a plus de 65 ans à la date d’échéance du bail (ou s'il a à sa charge une personne de plus de 65 ans) et que les revenus totaux des occupants du logement sont inférieurs à un seuil spécifique. Le bail sera alors automatiquement renouvelé, à moins que le propriétaire ne justifie lui-même de circonstances particulières ou propose au locataire une solution de relogement appropriée. [3]‍

‍

Moment du congé

Le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu'il libère le logement en fin de bail.

Le locataire doit être notifié au moins :

• 6 mois avant le terme du bail pour des locaux vides ; [4]
• 3 mois avant le terme du bail pour des locaux meublés. [5]

Il est possible pour le bailleur de délivrer un congé anticipé, mais il ne prendra effet qu’à la date pour laquelle il aurait dû être donné. [6]

Le locataire devra ainsi quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la date d’échéance du bail. Il est libre de quitter le logement à tout moment pendant la période de préavis, mais reste tenu de payer le loyer et les charges jusqu'à la remise des clés au propriétaire.

‍

Forme du congé

Le propriétaire doit donner congé au locataire au moyen d'une lettre de congé.

Cette lettre doit nécessairement indiquer le motif du congé (vente, reprise du logement pour l'habiter ou pour y loger un proche ou le motif légitime et sérieux entraînant le non renouvellement du bail). [7]

Lorsque le congé a lieu pour vente, la lettre devra également mentionner :

• Le prix et les conditions de vente du logement loué ;
• La description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées ;
• Les 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent les conditions de l'offre de vente au locataire.

Lorsque le congé a lieu pour reprise, la lettre devra également mentionner :

• Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ;
• Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise ;
• Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise.

Le propriétaire doit adresser la lettre de congé à tous les signataires du bail, et aux deux époux lorsque le signataire du bail est marié.

La lettre de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Soit par acte de commissaire de justice ;
• Soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé.

Le mode d’expédition de la lettre de congé a une influence sur le décompte du délai de préavis qui commence à courir à partir de la réception de la lettre recommandée, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Il est souvent préférable de faire appel directement à un commissaire de justice : un congé de bail d'habitation envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, et retourné à l'expéditeur avec la mention "pli avisé et non réclamé", ne sera par exemple pas considéré comme régulièrement notifié. [8]

Ainsi, pour garantir le respect des délais légaux et anticiper toute contestation du locataire, il peut être judicieux de consulter un avocat spécialisé. Ce dernier pourra également vous accompagner en coordonnant efficacement les démarches avec le commissaire de justice.

‍

Recours en cas de refus du locataire de quitter les lieux

Il existe des recours permettant de contraindre le locataire à quitter les lieux lorsqu'il refuse de se conformer au congé qui lui a été délivré.

Avant toute chose, le propriétaire doit s'assurer d'avoir rigoureusement respecté les exigences décrites ci-dessus et prévues à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6juillet 1989. À défaut, le congé sera comme nul. Ainsi, même si le contrat de bail est arrivé à son terme, il sera tacitement reconduit ou renouvelé, et le propriétaire ne pourra récupérer son bien avant l’échéance du terme suivant.

En dernier ressort, la procédure d’expulsion permet au propriétaire d’obtenir légalement le départ du locataire du logement loué. Cependant, cette démarche complexe est strictement encadrée par la loi et nécessite le respect de plusieurs étapes légales, décrites ci-dessous.

• ‍Etape 1, la tentative de règlement amiable : Avant d'engager une procédure judiciaire longue et coûteuse, il est recommandé d’opter pour une solution amiable. Après un premier courrier de relance, il peut être nécessaire d’envoyer une mise en demeure sommant le locataire de libérer les lieux.‍
• Etape 2, le commandement de quitter les lieux : Si le locataire refuse toujours de quitter le logement, il conviendra de lui faire parvenir, par le biais d’un commissaire de justice, un commandement de quitter les lieux. Il s’agit d’un acte officiel qui laisse au locataire et à tous les occupants un délai de 2 mois pour libérer les lieux. [9]
• Etape 3, la saisine du tribunal judiciaire : En cas de refus persistant après le commandement, il devient nécessaire d’assigner le locataire devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire du lieu où demeure le locataire. L’assignation, informant le locataire de sa convocation devant le tribunal judiciaire et précisant les motifs de l’expulsion, devra lui être délivrée par un commissaire de justice.  Le juge pourra constater la validité du congé et ainsi rendre une ordonnance d'expulsion, accordant le plus souvent un délai de grâce de deux mois.

Il convient néanmoins de tenir compte de la trêve hivernale, qui s'étend chaque année du 1er novembre au 31mars.  Pendant cette période, aucune expulsion locative ne peut être exécutée, même si un jugement a été rendu. [10]

Je peux vous guider sur les démarches à suivre en cas de refus du locataire de quitter votre logement. Il vous accompagne de la mise en demeure jusqu’à l’exécution de l’ordonnance d’expulsion, notamment en coordonnant les procédures avec le commissaire de justice et en rédigeant l’assignation en conformité avec les exigences légales.

[1] Cass. civ. 3ème 17 octobre 2012, n°11-19.090

[2] Loi n°89-462 du 6 juill. 1989, art.15, I

[3] Loi n°89-462 du 6 juill. 1989, art. 15, III

[4] Loi n° 89-462 du 6 juill. 1989, art. 15, I, al. I

[5] Loi n° 89-462 du 6 juill. 1989, art. 25-8, I,al. 1er

[6] Civ. 3e, 29 oct. 2008, n° 07-17.911

[7] Loi n° 89-462 du 6 juill. 1989, art. 15, I, al. 17 et 25-8, I).

[8] Civ. 3e, 21 sept. 2022, no21-17.691, n° 631 FS-B

[9] Code des procédures civiles d'exécution, article L. 412-1

[10] Article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution